格力地产收购免税进展
- 一、收购背景与动机
- 二、收购历程的波折
- 三、新方案的重大调整
- 四、转型战略与市场影响
- 五、总结与展望
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格力地产收购免税进展
近年来，格力地产（600185）在资本市场的动向一直备受关注，特别是其长达四年之久的对珠海市免税企业集团有限公司（珠海免税集团）的收购案，终于迎来了重大转折。本文将详细分析此次收购案的新进展，探讨其对格力地产未来发展战略的深远影响。
一、收购背景与动机
格力地产作为传统房地产开发商，在行业竞争加剧和政策调控背景下，寻求多元化发展的道路势在必行。
二、收购历程的波折
格力地产的收购之路并非一帆风顺。最初，格力地产计划通过发行股份及支付现金的方式购买珠海免税集团100%股权，并配套募集资金。然而，
三、新方案的重大调整
2024年7月，格力地产正式对外宣布对原有重组方案进行重大调整，并申请撤回相关申请文件。新方案的核心在于：
四、转型战略与市场影响
格力地产的此番调整，是其在复杂经济环境下主动求变的重要举措。通过置入珠海免税集团股权，格力地产不仅能够获得免税业务的高利润率回报，还能依托其遍布全国的免税店网络和强大的供应链管理能力，迅速拓展大消费领域。这一转型，将有助于格力地产
此外，格力地产的转型战略也得到了市场的积极反应。自宣布调整方案以来，公司股价连续涨停，显示出投资者对其未来发展的信心和期待。随着珠海免税集团的注入，格力地产有望成为国内免税行业的重要参与者之一，享受免税市场快速增长的红利。
五、总结与展望
格力地产收购珠海免税集团一案的新进展，是公司战略调整的重要里程碑。通过剥离房地产开发业务、聚焦免税业务，格力地产不仅实现了主业的转型升级，还为未来的发展打开了新的增长空间。当然，转型之路充满挑战，但格力地产已展现出坚定的决心和灵活的应变能力。我们有理由相信，在未来的发展中，格力地产将以更加稳健的步伐迈向新的高度。
格力地产的董事长鲁君四犯了什么事?
答格力地产的董事长鲁君四深陷“内幕交易”风波。2020年，鲁君四担任格力地产董事长期间，公司股价异常波动，他因此被证监会立案调查。同年底，鲁君四又因涉嫌泄露内幕信息被上饶市公安局采取刑事强制措施。随后，一封《控告书》和一封《举报信》在网络流传，指控鲁君四举报过真正的内幕交易嫌疑人，质疑被举报人与当地办案人员关系密切，认为这是对方进行打击报复。格力地产则在《举报信》中表示，上饶市公安局党委副书记、常务副局长陈关华等人涉嫌滥用职权、勾结不法利益集团谋取私利，干扰珠海国企改革等违法犯罪行为。据调查报告，鲁君四在被上饶市公安局带走前已预料到大难临头，提前准备了材料。该材料显示，2020年5月6日至8日，格力地产前200名股东中新增了14个账户，其中江西籍个人账户共4个，合计买入约432万股，占成交量的11.71%，动用资金预计2000多万元。这四个账户的交易行为与公开信息反映的基本面明显背离，相关交易行为明显异常。格力地产认为，这四个账户的交易行为与内幕交易有关，但上饶公安却表示不在办案范围内，其目的和动机令人质疑。此外，格力地产向珠海公安报案，已获公安部批准立案。最终，鲁君四坚称自己并未从事内幕交易。
2020年12月，鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被证监会立案调查。当时官方未披露具体事项，但鲁君四在格力地产收购珠免集团的交易中担任买卖双方董事长，是交易的核心人物，掌握内幕消息最多。收购方案显示，格力地产将以发行股份方式支付114.15亿元对价的93.45%，以现金支付8亿元的6.55%。受利好影响，格力地产复牌后连收8个涨停板，两个月时间涨幅高达241.5%。然而，证监会的立案调查及鲁与上饶公安的瓜葛表明，鲁君四在交易中可能并不清白。收购珠免集团的进程也因此被按下暂停键。立案调查后，格力地产暂停收购珠免集团，这意味着格力地产暂时无法获得稀缺的免税牌照，无缘免税业务，对格力地产的打击巨大。市场普遍认为格力地产获得免税牌照已是板上钉钉，但最终交易因证监会对鲁君四的立案调查而被暂停。随着近期鲁君四出事，格力地产的免税牌照及后续宏图大计变得越发不明。
122亿元押宝免税，格力地产胜算几何？
答连日来，以地产为主业的格力地产却频频叠加免税概念进入投资者视野。与海洋经济、口岸经济、生物医药一道，免税业务成为这家立足于珠海的区域性房地产企业多元化业务的发展方向之一。
10月30日晚间，格力地产发布公告，宣告收购珠海免税事项交易价以122.15亿元敲定。11月3日，格力地产股价涨幅达10.01%封上涨停板，据同花顺数据，近一年格力地产已涨停13次。格力地产为何频频押宝免税？格力地产发展多年的多元化业务成绩如何？免税业务能否提振其萎靡业绩？
频频动作押宝免税
10月30日晚间，格力地产发布公告，拟通过发行股份及支付现金方式，购买珠海市国资委和城建集团合计持有的珠海免税100%的股权，交易价122.15亿元。
其中以发行股份支付对价114.15亿元，占比93.45%；以现金支付8亿元，占比6.55%。发行股份收购资产部分的发行价格为4.3元/股，向珠海市国资委发行21.87亿股，向城建集团发行4.67亿股。
资料显示，珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税和保税三大业务运营管理实践经验的国有独资企业，在珠海拱北、横琴口岸、九州港口、港珠澳大桥港口以及天津滨海机场等地拥有免税门店。
据格力地产介绍，通过此次重组，格力地产将发展成为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。消息发布后，11月3日股市开盘后，格力地产涨10.01%封上涨停板。据同花顺数据显示，近一年格力地产已涨停13次。
事实上，这仅是格力地产免税图谋的一部分。9月7日，格力地产从9家房企中脱颖而出，以16.51亿元拿下三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块，溢价率高达47.7%。15天后，公司再与茅台集团置业公司达成战略合作协议。10月15日，格力地产珠海免税MALL旗下全新跨境全球购板块——珠免国际上线，意图以正品全球购 · 就上免税MALL为理念, 以全球直采作为其战略核心，抢夺线上免税市场。
对此，中国企业家发展联盟副理事长柏文喜表示，格力地产收购珠海免税，除了可以进入商业领域来为公司培育和拓展新业务以增厚业绩之外，还可以获得一个和房地产开发实现联动和协同效应的IP，可以作为格力地产介入商业地产的一张牌、一个主力店业态，无论是从勾地而言还是从招商而言都是加分项。
主业萎缩 多元化业务不成气候
格力地产可以称得上是“非典型”房企，其多元化转型最早在2013年。彼时，格力地产提出“从房地产建筑商到城市综合运营商”的转型目标，开始多元化布局，意图打造“房地产主业、特色海洋经济、特色口岸经济”三大板块产业。至2015年，格力地产最终确立了“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”产业格局。
事实上，格力地产也曾有在地产主业大展宏图的野心，2014年，格力地产首次进军上海拿下了上海浦东前滩的单价“地王”。不过进展却不甚理想，如今6年多时间过去，项目却仍处于建设初期，此外其最后一次公开在一级市场拿地，还要追溯到4年前。不仅如此，格力地产还在通过移交建设项目以募集资金。10月30日，其发布公告称，公司拟终止实施募集资金投资项目“香洲港区综合整治工程”后续建设工作，并将其移交给珠海市香洲正方控股子公司，以补充流动资金用于公司日常经营及业务发展。
与之相对应的是，格力地产主业营收的连年下滑和土储的严重不足。就近年来看，2019年，格力地产的房地产业务营收同比下降1.77%，这已是其自2017年以来连续3个财务年度出现同比下降。不仅如此，土地储备方面，2017年，格力地产土地储备尚有172.86万平方米，到了2019年仅剩105.82万平方米。2019年年报显示，其仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目，持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地。
而尴尬的是，格力虽然代建工程、渔获等收入也在提升，但多元化业务对格力地产的收入贡献仍旧十分有限。财报数据显示，最近几年来，格力地产的业绩支撑仍依赖于房地产业务。
2017年至2019年，格力地产房地产业务实现收入分别为29.69亿元、23.89亿元和23.47亿元，分别占比公司总收入的99.86%、77.62%和55.97%。2020年上半年，房地产业务实现收入26.55亿元，占比公司收入的89.15%。而包括渔获销售及其他业务板块营收合计3.23亿元，占比仅10.85％。对此，柏文喜表示，由于格力地产的多元化业务尚待培育和未能很快形成获利能力，导致目前业绩依赖地产业务的局面。
免税能否提振业绩？
多元化业务收获不佳的情况下，格力地产将目光瞄准了免税业务。
事实上，免税是门相当暴利的生意，全球免税巨头的毛利率大多都在50%。免除“三税”后，低价也能赚取丰厚利润，是免税业吸引入局者的重要原因。
对比格力地产与珠海免税的业绩即可以发现，2019年，格力地产营收为41.93亿元，相较之下，尽管珠海免税营收仅是格力地产的六成，但珠海免税的归母净利润却高达9.44亿元，是格力地产的近两倍。
“也不能单纯看珠海免税的盈利能力，”柏文喜表示，收购珠海免税的益处不止于此，收购商业企业后，其相对丰沛的现金流可以为地产企业所用，而且免税行业是个相对封闭且竞争不是很激烈的行业，牌照本身就有价值。”
不过，“格力地产要想靠收购的免税业务在短期内提升业绩可能还有难度。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，商业主要依靠的是稳定的现金流，但不如收购住宅项目，体量大且转化销售数据迅速。但是作为有潜力的业务，免税业务的收购对提升投资者信心有帮助。柏文喜亦表示，免税业务是否能够提振格力地产的业绩，还要看珠海免税真实的业绩、净现金流状况，目前来看至少从概念上可以对格力地产有所帮助，对格力地产的市值管理也有所裨益。
然而值得注意的是，免税市场垄断性强，日前中免、日上、中侨免和海免4家均为中免集团旗下免税品牌，占据国内免税市场份额的93%。尤其在海南，中免集团已开业4家离岛免税店面，处于绝对霸主地位。尽管目前，海南已在采用市场化竞争方式，选择并确定新增加的海南离岛免税购物经营主体，但格力地产一旦介入将面临和中免的正面竞争，免税业务日后发展如何，还需静待时日观察。
连遭问询、涉嫌内幕交易，格力地产遭遇“流年不利”
答1月5日晚间，格力地产再次发布一封股票交易异常波动公告，格力地产股票于2020年12月31日、2021年1月4日、5日连续3个交易日内日收盘价格跌幅偏离值累计达到20%。
此前，在2020年收尾之际，格力地产董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易被证监会立案调查，这也导致自去年5月11日开启的珠海市免税企业集团收购事项陷入不确定。彼时该交易计划刚发布时，格力地产股票复牌后接连收获8个涨停板，但紧随其后，上交所也就这一计划发来了问询函。
而回看过去一年，股价波动异常、接连收到问询函乃至通报批评构成了格力地产的“特色”节奏。2020年不但房地产行业上演诸多黑天鹅事件，格力地产也遭遇了自己的“流年不利”。
年内五度被“点名”
年初的疫情为2020年开启了一个不太顺利的开头，而格力地产也为此收到了一封问询函。2月10日，格力地产曾公告称拟以2100万元投资高格医疗科技 70%股权，将主要生产口罩等医用物资。随后市场开始出现报道消息称格力地产“高格”口罩将在3月底面向全国市场供应，并正推进出口业务，预计全年出口一次性口罩1亿片。
由于当时正值口罩供应紧俏阶段，在公布投资计划的第二天，格力地产股价就迎来5.57%的涨幅，而此事也引发上交所的关注，要求其就是否存在利用市场热点信息影响股价、是否曾向投资者透露过与生产经营相关的信息以及高格医疗成立以来是否具备生产和出售的相关许可等情况作出说明。
对于上述询问，格力地产在3月17日的回复中一一否认。对于“出口1亿片一次性医用口罩”的说法，格力地产表示公司无法满足出口需要，事实是当时其一共生产的口罩只有180万片；而高格医疗也还未获得相关进出口业务资质；此外公司不存在利用市场热点信息影响股价的情况。
对于口罩产能、出口业务等消息的传播，格力地产称是高格销售口罩的销售负责人在接受相关采访时的答复，该人员不熟悉信披规则，只将其作为日常经营和宣传活动，未告知董秘处，对此公司向广大投资者道歉。言外之意，这是工作人员的“锅”。
而口罩事件告一段落后，另一封问询函又快步赶来。
2020年5月11日，格力地产发布收购珠海免税集团计划，5月22日再次发布发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金的预案，同一日，上交所发来问询函，要求其就2016年非公开发行时的定增兜底、本次收购的合规性等问题说明情况。
6月3日，针对该事项上交所再发一封问询函，要求格力地产就重组完成后的发展战略和业务模式作出说明，并补充说明交易完成后的整合计划及具体措施。
在回复中，格力地产分别对上述两封问询函关注的事项进行了说明，并悉数否认了相关质疑，不过有关定增兜底一事，其最终未能像在口罩事件中一样“甩锅”。11月23日，因未能督促珠海投资及时告知格力地产与定增对象签订《附条件远期购买协议书》并披露，上交所对格力地产董事长兼总裁、珠海投资董事长鲁君四作出通报批评，并将上述纪律处分通报证监会，记入上市公司诚信档案。
来到2020年年末，连同12月30日鲁君四因涉嫌内幕交易被立案调查，格力地产共被监管层“点名”五次，而在每次“点名”的同时，格力地产几乎都会发生一次股价波动。
股价四度波动异常
翻阅格力地产过去一年的公告，可发现仅是《股票交易异常波动公告》就发布了四次。
2020年2月,其宣布成立医疗科技公司生产口罩后，公司股价从2月3日的4.16元/股到3月6日的4.91元/股；5月11日,其发布收购珠海免税草案后，又在5月25日至6月4日连续9个交易日内日收盘价格涨幅偏离值达到20%。
从股票走势图中可以看到，发布珠海免税收购草案后格力地产股价有了一次明显提升，随后至7月10日达到18.1元/股的年内最高点，而其波动下滑也由此开始。在上交所作出对鲁君四的通报批评后，格力地产遭遇四连跌，至12月24日，其后续三个交易日的日收盘价格跌幅偏离值又达到 20%。
至2020年最后一个交易日，格力地产股价报收6.46元/股，较年中18.1元/股的历史最高点回调幅度达64.31%，此前公布重组事项后一连收获8个涨停板令这笔交易一度成为格力地产股市的“救星”，但目前随着这笔交易变得不确定，格力地产的股价也再次陷入不确定。
至少到今年开年，从2020年12月31日到2021年1月5日就已经连续3个交易日收盘价格跌幅偏离值达到了20%。
收购珠免生意外，多元化遇阻
而收购珠海免税的计划生变不仅影响着资本市场的情绪，也为格力地产的多元化进程增添了一道关卡。
实际上，格力地产近年来一直不断向房地产以外的业务领域延伸，并自2014年起就开始了房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。
不过这一布局的联动效果仍未明显体现在业绩报表中。根据2020年半年报数据，格力地产实现营业收入29.78亿元，其中房地产板块录得26.79亿元，非房收入仅2.99亿元，营收贡献比刚超一成。
格力地产在财报中形容收购珠海免税“将为公司注入盈利能力强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化公司核心竞争力”，但免税业务对格力地产更具现实意义的好处莫过于充足稳定的现金流能够帮助其降低长期以来的高杠杆问题。
尤其是在“三道红线”日益逼近的当下，格力地产截至2020年三季度末仍处三条全部命中的红色档，现金短债比0.45，剔除预收款后资产负债率73.2%，净资产负债率173%。
不过中原地产分析师卢文曦也提到，像格力地产这类“三道红线”全部命中的房企当下更应把重心放在降杠杆上，“先把节奏调整过来，在自身适应了比较严格的监管规则之后，再想办法发展多元业务，否则企业甚至都存活不了，更不要谈扩张。”
此外，克而瑞研究中心在今年1月1日作出的一项报告中也指出，未来房企多元化肩负着挖掘“第二增长曲线”的重任，投资方式将由经营转向投资入股，投资方向也应紧跟市场风向，关注价值增长空间高的行业。例如存量市场、数字化领域以及生物医药、IT服务与软件开发等科创板热门上市行业。
而未来一年，格力地产还有超过80亿元的短期债务需要偿还，其手中的现金流还能满足多元化投资的愿景吗？
12月9日，格力地产为什么涨停
答格力地产涨停原因类别为重组+房地产+免税店+国企改革。1、12月9日上午，格力地产复牌。格力地产12月8日晚间发布重大资产重组预案，公司拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海市免税企业集团有限公司100%股权。
2、公司是一家以房地产业为主要发展方向的上市公司,主要从事房地产开发经营、建筑材料的销售及其他业务。
3、公司属于国有企业。公司的最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
【投顾分析】
该股已连续涨停，表明场外资金吸筹积极性较高，做多氛围浓厚，短期续涨概率较大。投顾建议：投资者对该股短期走势可持乐观态度。
【历史回测】
近2年，两市共出现过2128次【连续涨停】，当出现这个信号时，次日上涨概率为66.40%，平均收益率为2.94%。持有1天的上涨概率最高，达到了66.40%，持有7天的平均收益率最高，达到了4.59%。
接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。月玲号关于格力地产免税重组分析就整理到这了。
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